Ganancia patrimonial y plusvalía: guía para no residentes 2026
El impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal son los dos impuestos que más sorprenden en la notaría al vendedor no residente de una vivienda en España. Se calculan de forma distinta, se pagan a administraciones distintas, vencen en plazos distintos y se han reformado de maneras muy diferentes desde 2020. Esta guía de 2026 explica exactamente cómo se calcula cada uno para un vendedor no residente, qué es deducible, cómo interactúan entre sí y dónde hay oportunidades reales de optimización: no los esquemas dudosos que circulan en los foros de expatriados, sino las palancas documentadas y legales que de verdad mueven la factura final.
- 19 % Tipo del impuesto sobre la ganancia por la venta de inmuebles para todo vendedor no residente, sea cual sea su país de residencia (2026) Fuente: AEAT
- 3 % Retención del comprador en la notaría, ingresada en el Modelo 211 en un mes Fuente: AEAT
- 30 días hábiles Plazo para declarar la plusvalía municipal (transmisiones entre vivos) Fuente: art. 110.2 TRLRHL
1. Dos impuestos, dos administraciones, dos plazos
Lo primero que hay que aclarar es que el impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal no son el mismo impuesto ni se pagan en el mismo sitio. El primero es un impuesto estatal que gestiona la AEAT (Agencia Tributaria) y que, para los no residentes, se rige por el IRNR. La plusvalía municipal, cuyo nombre formal es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que gestiona el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. Se calculan sobre bases distintas, se pagan en plazos distintos y se han reformado con normas distintas. Los vendedores que los confunden suelen contar dos veces lo que deben o dejar pasar un plazo.
El impuesto sobre la ganancia grava la diferencia entre el valor de adquisición ajustado del inmueble y el precio neto de venta. La plusvalía grava el aumento del valor catastral del suelo urbano durante los años de tenencia. La ganancia patrimonial se declara en el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la notaría. La plusvalía se declara en la oficina tributaria municipal en 30 días hábiles desde la transmisión. El impuesto sobre la ganancia puede dar lugar a una devolución si el 3 % retenido en la notaría supera la cuota real; la plusvalía se paga directamente y no tiene relación con la retención del 3 %.
«Los vendedores vienen esperando un impuesto. Se van habiendo conocido dos. La sorpresa de la plusvalía es la conversación más habitual que tengo en mi despacho.»
2. Impuesto sobre la ganancia patrimonial para no residentes, paso a paso
El cálculo del impuesto sobre la ganancia para no residentes en 2026 se divide en cuatro pasos. Cada uno es mecánico, pero en cada uno hay pequeños detalles donde se deja dinero sobre la mesa.
Paso 1: determinar el valor de transmisión
Es el precio de venta bruto que figura en la escritura, menos los gastos del vendedor que la ley permite deducir:
- La comisión de la agencia inmobiliaria (con factura española en regla).
- El coste del certificado de eficiencia energética.
- El coste de renovar la cédula de habitabilidad.
- La comisión de cancelación de la hipoteca en el banco y el coste en el registro de cancelar la inscripción.
- La plusvalía municipal pagada en la venta (sí, se deduce de la ganancia aunque sea a su vez un impuesto).
Paso 2: determinar el valor de adquisición
Es el precio de compra original que figura en la escritura, más los gastos de adquisición y las mejoras de capital que se puedan documentar:
- El ITP o el IVA pagado al comprar.
- Los gastos de notaría, registro y gestoría pagados al comprar.
- Las mejoras de capital (no el mantenimiento) respaldadas con facturas con IVA y NIF español.
La partida de mejoras de capital es donde la mayoría de los vendedores deja dinero sin aprovechar. Una factura de 60.000 € por una piscina instalada en 2014, correctamente emitida, sube el valor de adquisición en 60.000 € y reduce la ganancia sujeta a impuesto en la misma cantidad. Al 19 %, son 11.400 € de impuesto ahorrados. Guardar en una única carpeta física todas las facturas de reformas desde el primer día de propiedad es el hábito de mayor retorno que puede adquirir un propietario extranjero.
Paso 3: calcular la ganancia neta
Ganancia neta = valor de transmisión − valor de adquisición. Ya no existe el coeficiente de actualización (el ajuste por inflación se eliminó para las transmisiones desde 2015). Lo que cuenta es lo que pagaste, en euros nominales.
Paso 4: aplicar el tipo
Un tipo fijo del 19 % para todo vendedor no residente, sea cual sea su país de residencia: UE y EEE, Reino Unido tras el Brexit, Suiza, EE. UU., Latinoamérica, el Golfo o Asia. El 24 % que la AEAT aplica a otras rentas de no residentes no se aplica a las ganancias por la venta de inmuebles, y el Brexit no lo cambió. No hay tramos progresivos, ni interacción con los ingresos del hogar, ni mínimo exento anual.
3. Cómo interactúa la retención del 3 % con tu factura
La retención del 3 % que se practica en la notaría según el artículo 25.2 del IRNR es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia. No es el impuesto. La comparación entre el 3 % retenido y el impuesto real determina si el vendedor paga más o recibe una devolución:
- Impuesto real > 3 % retenido: el vendedor paga la diferencia al presentar el Modelo 210. Es lo habitual en inmuebles que se han tenido mucho tiempo y con grandes ganancias nominales.
- Impuesto real < 3 % retenido: al vendedor le corresponde una devolución. Es lo habitual en ventas tras tenencias cortas, ventas con pérdida o inmuebles comprados hace poco en máximos.
- Pérdida patrimonial: no hay impuesto que pagar, así que al vendedor le corresponde la devolución del 3 % retenido.
Un ejemplo. Una vendedora francesa compró un apartamento en Calella de Palafrugell en 2007 por 380.000 €, más 30.000 € de gastos de adquisición, más 45.000 € de mejoras documentadas (cocina nueva en 2012, baño nuevo en 2018, sustitución completa de ventanas en 2020). Valor de adquisición ajustado total: 455.000 €. Vende en 2026 por 720.000 €, paga una comisión de agencia del 4 % (28.800 €), 180 € por el certificado energético y 4.200 € de plusvalía. Precio de venta ajustado: 686.820 €. Ganancia neta: 231.820 €. Impuesto al 19 % (residente en la UE): 44.046 €. La retención del 3 % en la notaría fue de 21.600 €. Debe la diferencia en el Modelo 210: 22.446 €.
4. La plusvalía municipal tras la reforma de 2021
La plusvalía tiene la historia más rara de todos los impuestos inmobiliarios españoles. Calculada en origen con una fórmula puramente objetiva (coeficientes aplicados al valor catastral del suelo por los años de tenencia), el Tribunal Constitucional la anuló en octubre de 2021 porque gravaba aumentos de valor que, en muchos casos, no se habían producido. El Gobierno respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, que sustituyó la fórmula antigua por un sistema doble:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que se actualiza cada año según el periodo de tenencia (de un año hasta veinte). Cada ayuntamiento fija el tipo impositivo que se aplica a la base resultante, con un máximo legal del 30 %.
- Método de la ganancia real: el aumento real del valor proporcional del suelo entre la compra y la venta, calculado a partir de los precios de las escrituras y ajustado por la proporción entre el valor del suelo y el de la construcción en el catastro.
El vendedor tiene derecho a elegir el menor de los dos cálculos. En mercados a la baja, o donde el valor del suelo se ha estancado, el método de la ganancia real suele dar una cuota cero o casi cero. En mercados alcistas como el triángulo costero de la Costa Brava, el método objetivo suele dar la factura más baja. En cualquier caso, el vendedor (o su abogado) tiene que pedir expresamente el método más favorable en la declaración municipal. Los ayuntamientos aplican por defecto el que les da más recaudación si no se elige ninguno.
La declaración de la plusvalía debe presentarse en los 30 días hábiles siguientes a la notaría, tanto para residentes como para no residentes (art. 110.2 TRLRHL); consulta cómo gestiona la presentación y el pago tu ayuntamiento. La mayoría de los abogados retienen en la notaría la plusvalía prevista de lo que cobra el vendedor y pagan directamente al ayuntamiento, y después cuadran cualquier diferencia con el vendedor en 60 días.
5. Convenios de doble imposición: reclamar tu crédito en tu país
España tiene convenios de doble imposición completos con el Reino Unido, Francia, Alemania, los Países Bajos, Suiza, Estados Unidos y la mayoría de los países nórdicos. El mecanismo es coherente: España grava primero la ganancia, por ser el país donde está el inmueble, y el país de residencia del vendedor o bien la exime (poco frecuente en las ganancias de capital inmobiliarias) o, lo más habitual, la grava con sus propias normas y concede un crédito por el impuesto español pagado, hasta el límite de la cuota que le correspondería en su país.
Consecuencias prácticas para los principales países de origen (las normas de cada país de origen quedan fuera de Catalunya y no se han verificado aquí: confírmalas con tu asesor en tu país):
- Reino Unido: el vendedor presenta una declaración de ganancias de capital de no residente en los 60 días siguientes a la finalización de la venta, declara la ganancia y acredita el impuesto español pagado (limitado al impuesto británico sobre esa misma ganancia). El impuesto británico sobre inmuebles residenciales depende del tramo de ingresos británicos del vendedor (consulta los tipos de 2026 en HMRC); el tipo español sobre la ganancia es el mismo 19 % que para cualquier no residente, y el Brexit no lo cambió.
- Francia: la ganancia se declara en la declaración francesa anual; la tributación francesa aplica tipos progresivos de plusvalía más cotizaciones sociales, con crédito por el impuesto español pagado.
- Alemania: si el inmueble se ha tenido más de diez años, las ganancias de bienes privados están exentas en Alemania; el 19 % español es la única carga. Si se ha tenido menos de diez años, se aplica el impuesto alemán con crédito por el impuesto español pagado.
- Estados Unidos: la ganancia se declara en el Formulario 1040, Anexo D, y tributa como ganancia de capital a largo plazo (0, 15 o 20 % federal, más estatal). El impuesto español pagado se reclama como crédito por impuestos extranjeros en el Formulario 1116.
El mecanismo del convenio solo funciona si el vendedor presenta de verdad la declaración española y obtiene el justificante de pago sellado. Los vendedores que se saltan el Modelo 210 «para ahorrarse el trámite» tienen después dificultades para reclamar el crédito en su país y acaban pagando el impuesto completo dos veces.
6. Optimización legal: lo que de verdad funciona
Las palancas legítimas para reducir en 2026 la factura del impuesto sobre la ganancia de un no residente son menos de las que sugieren los foros de expatriados, pero son reales:
- Documentar cada mejora de capital: como se ha visto, es la mayor palanca legal. Cada factura con NIF español e IVA, atribuida al inmueble, aumenta el valor de adquisición.
- Escoger el año de residencia fiscal más favorable para vender: si estás a punto de mudarte a España y pasar a ser residente, vender antes del traslado te mantiene en el tipo fijo de no residente del 19 %. Si vas a mudarte a un país con un tipo más alto que el de tu país actual, ocurre lo contrario.
- Elegir el método de plusvalía más favorable: objetivo o ganancia real. Haz los dos cálculos antes de firmar.
- Reinversión en vivienda habitual para residentes en la UE/EEE: si resides en un Estado de la UE o del EEE y reinviertes el importe total obtenido en una nueva vivienda habitual, la ganancia puede quedar excluida de tributación (en proporción si solo reinviertes una parte), según la AEAT. Confirma los requisitos con tu asesor antes de contar con ello.
- Aprovechar el reparto entre cónyuges cuando proceda: si ambos cónyuges figuran en la escritura, la ganancia se divide y cada uno declara por separado, lo que a veces da algo mejor resultado por la optimización de tramos en el país de origen.
Lo que no funciona: las sociedades pantalla en Gibraltar o Andorra (España las desmonta de forma rutinaria con la norma antiabuso), vender las participaciones de una SL española que posee el inmueble (sigue tributando con las normas de las entidades de base inmobiliaria) o, simplemente, no declarar (la AEAT cruza los datos con las declaraciones del notario, y punto).
7. Cómo se presenta: Modelo 210 y el impreso municipal
El Modelo 210 por la ganancia patrimonial debe presentarse por vía electrónica. El vendedor (o su representante) necesita un certificado digital español o Cl@ve PIN, el Modelo 211 sellado del comprador, la escritura original, el justificante del coste de adquisición y una cuenta bancaria española para recibir una posible devolución. La mayoría de los no residentes delegan la presentación en una gestoría o en su abogado inmobiliario; suele costar entre 150 y 450 € y elimina un riesgo operativo importante.
La declaración de plusvalía municipal varía según el ayuntamiento, pero cada vez se puede presentar más por internet en la carpeta ciudadana de cada ayuntamiento. El abogado del vendedor suele presentarla dentro del plazo de 30 días hábiles con la retención guardada en la notaría, y después devuelve al vendedor lo que sobre o le factura lo que falte.
Reflexión final
El impuesto sobre la ganancia y la plusvalía son impuestos mecánicos: predecibles, calculables de antemano y casi nunca una sorpresa real para el vendedor que se ha preparado. Las sorpresas les ocurren a quienes llegan en frío, aceptan la cifra que les da el ayuntamiento, ignoran las deducciones, dejan pasar el plazo de cuatro meses del Modelo 210 o no reclaman su crédito en su país. Evitar todo eso cuesta una tarde con un representante fiscal competente y una carpeta de facturas antiguas de reformas. En la mayoría de las ventas de no residentes, esa tarde es la hora mejor pagada de toda la operación.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal es lo mismo que el impuesto sobre la ganancia patrimonial?
No. El impuesto sobre la ganancia patrimonial es un impuesto estatal que gestiona la AEAT sobre la ganancia neta. La plusvalía municipal es un impuesto local que gestiona el ayuntamiento sobre el aumento del valor catastral del suelo durante la tenencia. Se calculan de forma distinta, se pagan a administraciones distintas y vencen en plazos distintos.
¿Puedo elegir cómo se calcula la plusvalía?
Sí. Desde el RDL 26/2021, el vendedor puede elegir el menor de dos métodos: la fórmula objetiva (valor catastral del suelo × coeficiente × tipo impositivo) o el método de la ganancia real (aumento proporcional real del valor del suelo entre la compra y la venta). La elección debe hacerse de forma expresa en la declaración municipal.
¿Puedo deducir los gastos de reforma de mi ganancia patrimonial?
Las mejoras de capital sí; el mantenimiento no. Las facturas con NIF español e IVA de ampliaciones estructurales, reconstrucción de cocinas, instalación de piscinas, sustitución de ventanas y obras similares suman a tu valor de adquisición. Pintar, la jardinería y reponer electrodomésticos no.
¿Me gravarán dos veces en mi país por la ganancia obtenida en España?
No, siempre que presentes bien las declaraciones en los dos países. España tiene convenios de doble imposición completos con las principales jurisdicciones de la OCDE: tu país grava la ganancia con sus propias normas y concede un crédito por el impuesto español pagado, hasta el límite de lo que te correspondería en tu país por esa misma ganancia.
¿Qué pasa si no presento el Modelo 210?
La AEAT detecta automáticamente la falta de declaración a través de los datos del notario y del Modelo 211 del comprador. Recibirás un requerimiento dos o tres años después con el impuesto original más intereses de demora y posibles sanciones. El 3 % ya retenido no cumple la obligación.
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