Gastos y trámites para vender tu vivienda: lista 2026
Quien vende una vivienda en España suele quedarse corto al calcular lo que se va por el camino: de media, entre dos y tres puntos porcentuales. La cifra que se negocia, el precio de venta acordado, casi nunca es la que acaba en la cuenta del vendedor. Entre la comisión de la agencia, el certificado energético, la renovación de la cédula, la plusvalía municipal, la retención del 3 %, la cancelación de la hipoteca, la gestoría, el abogado, el traductor, la mensajería, el diferencial de cambio y el imprevisto de última hora en el registro, los gastos totales del vendedor se sitúan entre el 4 % y el 8 % del precio de venta en una operación típica de villa de primera línea en la Costa Brava. Esta guía de referencia para 2026 recoge cada partida: cuánto cuesta, quién la paga, cuándo vence y cómo mantener el total en la parte baja de ese rango.
- 4–8 % Gastos totales del vendedor (Costa Brava 2026) Fuente: datos internos de SAFTI
- 80–250 € Coste del certificado energético (CEE) Fuente: Catalunya 2026
- 30–90 días Tiempo medio de preparación antes de anunciar Fuente: datos internos de SAFTI
1. Qué paga realmente el vendedor: la lista completa
Vender una vivienda en España es, en la práctica, liquidar a la vez siete u ocho facturas pequeñas en la mesa de la notaría. La lista siguiente recoge todo lo que un vendedor en Catalunya debería esperar ver en su liquidación en 2026. Otras comunidades autónomas difieren en los detalles, pero siguen la misma estructura general.
- Comisión de la agencia: normalmente entre el 3 % y el 5 % del precio de venta, más el 21 % de IVA. Las agencias de redes internacionales con marketing multilingüe suelen cobrar en la parte alta de ese rango, y las agencias locales de una sola oficina, en la baja. Se negocia, no es fija.
- Certificado de eficiencia energética (CEE): de 80 a 250 € (precio de mercado), con una vigencia de diez años (cinco si es clase G). Es obligatorio para vender o alquilar una vivienda; venderla sin él es una infracción.
- Cédula de habitabilidad: la tasa de la Generalitat es de 20,45 € (con un 30 % de descuento si se tramita en línea), más los honorarios del técnico, que varían. La cédula de segunda ocupación, que es la habitual al revender, vale 15 años; la de primera ocupación de una obra nueva, 25 años. Es necesaria para transmitir una vivienda en venta en Catalunya.
- Plusvalía municipal: muy variable según el valor catastral del suelo y el tiempo que llevas con la vivienda. Suele rondar entre 1.500 y 20.000 € en una villa de la Costa Brava que se ha tenido entre 10 y 20 años.
- Impuesto sobre la ganancia patrimonial: el 19 % de la ganancia neta para cualquier vendedor no residente, sea cual sea su país de residencia. La retención del 3 % en la notaría es un pago a cuenta.
- Cancelación de la hipoteca: comisión de cancelación del banco (a menudo de 300 a 900 €), notaría por la escritura de cancelación (de 300 a 500 €), registro (de 80 a 200 €) y gestoría (de 150 a 300 €) si se delega.
- Honorarios del abogado: normalmente entre el 0,5 % y el 1 % del precio de venta más IVA, por un abogado inmobiliario que se ocupe de toda la venta, desde las arras hasta el Modelo 210.
- Traducciones juradas y poder notarial: de 300 a 800 €, según el número de documentos y los idiomas.
- Certificado de la comunidad de propietarios: de 30 a 80 €, para acreditar que estás al corriente de las cuotas.
- Diferencial de cambio al repatriar el dinero: del 0,5 % al 4 %, según uses un broker especializado o un banco español de calle. En una venta de 1 M€, eso son entre 5.000 y 40.000 €.
«Los vendedores que llegan al anuncio con la documentación ya en orden cierran entre 4 y 8 semanas antes que los que no. Esa diferencia de tiempo se refleja directamente en el precio final.»
2. La comisión de la agencia: lo que deberías pagar de verdad
En Catalunya, en 2026, las comisiones a cargo del vendedor se agrupan en dos franjas. Las agencias locales de una sola oficina suelen cobrar un 3 % + IVA y ofrecen marketing en el idioma del país, presencia en Idealista y Fotocasa, y visitas atendidas por el titular de la oficina o por uno o dos colaboradores. Las agencias de redes internacionales (SAFTI, Engel & Völkers, Lucas Fox, Idealista Premium) suelen cobrar entre un 4 % y un 5 % + IVA, y aportan marketing en francés, alemán, inglés y neerlandés en los portales de cada país, fotografía profesional con dron, visitas virtuales en 360°, traducción jurada del anuncio a tres idiomas y un sistema de recomendaciones dentro de la red que presenta el inmueble a compañeros con compradores activos en otras regiones.
La elección correcta depende del perfil del comprador. Un apartamento de interior de 200.000 € que se vende a una familia catalana no se beneficia del marketing internacional y no debería pagarlo. Una villa de 1,2 M€ en primera línea de costa, donde el 60 % de los compradores comparables de los últimos años venían de fuera de España, casi siempre recupera la comisión adicional con un precio de cierre más alto y una operación más rápida. La decisión debe tomarse mirando la nacionalidad real de los compradores que han cerrado en ese micromercado en los últimos 24 meses, no por una preferencia genérica.
Una trampa a evitar: la doble agencia y las ventas «en cartera», en las que un mismo agente representa al vendedor y al comprador y tiene el incentivo de cerrar rápido en lugar de conseguir el mejor precio para el vendedor. Es legal en España, pero genera un conflicto de interés real. Conviene exigir exclusividad a un agente que trabaje solo para el vendedor, con un plan de marketing por escrito y con informes periódicos de impresiones en los portales, anuncios guardados y paso de visitas a ofertas.
3. Certificado energético y cédula: los documentos imprescindibles
En Catalunya hacen falta dos documentos antes de poder anunciar y firmar legalmente la venta: el certificado de eficiencia energética (CEE) y la cédula de habitabilidad.
El CEE lo emite un técnico cualificado (arquitecto, ingeniero o arquitecto técnico) tras visitar el inmueble. La calificación va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). El coste es moderado (de 80 a 250 € en un apartamento y de 150 a 400 € en una villa) y el certificado dura diez años (cinco si la calificación es G). En 2026, con los bancos del norte de Europa que, según el sector, endurecen los criterios para financiar inmuebles poco eficientes (E, F, G), y con la directiva europea de eficiencia energética refundida ya fuera de su plazo de transposición, la calificación se está convirtiendo en una variable del precio: una inversión modesta antes de anunciar en aislamiento, ventanas o energía solar puede subir el certificado una letra entera y quitar un obstáculo de financiación en el momento de la oferta.
La cédula confirma que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad (altura libre, ventilación, tamaño mínimo de las estancias, acceso a agua potable). La cédula de segunda ocupación, que es la habitual al revender, vale 15 años; la de primera ocupación de una obra nueva, 25 años. Conseguir una nueva requiere la visita de un técnico y presentar la solicitud ante la Generalitat, que tiene 30 días hábiles para resolver. Hace falta una cédula en vigor para transmitir la vivienda en venta en Catalunya. Si hay que pedir una nueva, cuenta con entre 4 y 6 semanas.
4. Abogado o gestoría: quién hace qué
Los vendedores extranjeros suelen confundir los papeles del abogado, el gestor y el notario. El notario es un funcionario público neutral que da fe de la escritura y comprueba que las partes tienen capacidad legal para contratar. No es tu representante. El abogado defiende los intereses del vendedor: redacta y negocia el contrato de arras, revisa la capacidad de financiación del comprador, organiza el poder notarial, comprueba que el inmueble está libre de cargas, acude a la notaría y presenta el Modelo 210 después de la venta. El gestor se encarga de los trámites administrativos: consultas al registro, declaraciones de plusvalía, cancelaciones de hipoteca, renovaciones del NIE.
Para un vendedor no residente de un inmueble de más de 400.000 €, lo adecuado es un abogado inmobiliario con servicio completo, por un 0,5 %–1 % del precio de venta. El abogado suele subcontratar el trabajo de gestoría y presentar una única factura consolidada. En operaciones más pequeñas, acudir directamente a una gestoría y contratar al abogado solo para revisar el contrato de arras puede ahorrar entre 1.500 y 3.000 € sin un riesgo adicional relevante.
5. El contrato de arras: el primer compromiso real de la operación
El contrato de arras penitenciales es el acuerdo de reserva habitual que se firma entre la aceptación de la oferta y la escritura. El comprador entrega un depósito del 10 % (el 5 % en algunas operaciones privadas), que custodia el abogado del vendedor o el propio vendedor. Si el comprador se echa atrás, el vendedor se queda con el 10 %. Si se echa atrás el vendedor, tiene que devolver el doble: es decir, el 10 % más una cantidad equivalente en concepto de indemnización. Esta simetría concentra la atención de las dos partes de forma notablemente eficaz.
Las arras deben recoger, como mínimo: el precio de venta acordado, la fecha de la notaría (normalmente entre 60 y 90 días desde la firma de las arras), la identificación exacta del inmueble (referencia de la escritura, referencia catastral, número de inscripción registral), el inventario de muebles o enseres incluidos, las condiciones de entrega (vacío, limpio, con qué suministros conectados), los datos bancarios para el pago del resto y las consecuencias del desistimiento de cada parte. Unas arras flojas, redactadas sobre una plantilla bajada de un foro, son una fuente recurrente de conflictos; unas arras bien redactadas evitan el 90 % de los problemas evitables en la notaría.
6. Cancelar una hipoteca existente: el impuesto oculto
Si la vivienda todavía tiene una hipoteca en el momento de la venta, el vendedor tiene dos opciones. El comprador puede subrogarse (asumir) la hipoteca existente, algo poco habitual en 2026 porque los compradores suelen conseguir su propia financiación en mejores condiciones que las que obtuvo el vendedor años atrás. O, lo más frecuente, el vendedor cancela la hipoteca en la notaría con el dinero de la venta.
La cancelación tiene cuatro partidas de coste: la comisión de cancelación del banco (normalmente de 300 a 900 €, a veces un porcentaje del capital pendiente), los honorarios del notario por la escritura de cancelación (de 300 a 500 €), la tasa del registro por cancelar la inscripción de la hipoteca (de 80 a 200 €) y la gestoría que tramita el papeleo (de 150 a 300 €). En total, normalmente entre 800 y 2.000 €. Además, el banco necesita entre 5 y 10 días hábiles para emitir el certificado de cancelación económica definitivo: empieza el trámite en cuanto se firmen las arras, no la semana anterior a la notaría.
7. Los gastos ocultos que el vendedor olvida
Además de las partidas evidentes, hay varios gastos menores que sorprenden de forma recurrente al vendedor:
- IBI prorrateado: el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles lo debe quien sea propietario el 1 de enero. El comprador suele reembolsar al vendedor la parte del año posterior a la fecha de venta, pero se negocia, no es automático.
- Cuotas de comunidad prorrateadas: mismo principio. El vendedor paga hasta la fecha de la notaría y el comprador asume desde la cuota siguiente.
- Baja y alta de suministros: agua, electricidad, gas e internet. El vendedor los da de baja a su nombre y el comprador los contrata a su nombre. A menudo cuesta entre 50 y 150 € por suministro en gastos de baja y alta.
- Limpieza final y entrega de llaves: de 200 a 800 €, según el tamaño de la vivienda; a veces se incluye como obligación contractual en las arras.
- Retirada y gestión de los muebles: fácilmente de 1.000 a 4.000 € en una villa amueblada de la costa, y más si hay envío internacional.
- Renovación del NIE, si el NIE del vendedor ha caducado (los NIE no caducan formalmente, pero el certificado en papel sí tiene un plazo de validez y bancos y notarios a veces piden uno actualizado).
- Mantenimiento de la cuenta bancaria: conserva la cuenta española abierta al menos 18 meses después de la venta para recibir cualquier devolución del Modelo 210. Unas comisiones de mantenimiento de 5 a 15 € al mes son un precio pequeño para una devolución que puede superar los 5.000 €.
8. El calendario de 12 semanas para preparar los papeles
Una venta bien llevada empieza 12 semanas antes de la fecha prevista para anunciar el inmueble. Esto es lo que contiene cada tramo:
- Semanas 1–2: pide una nota simple actualizada al registro de la propiedad; comprueba que no hay cargas, embargos ni reclamaciones judiciales pendientes.
- Semanas 2–4: reserva el certificado energético, renueva la cédula si hace falta, pide el certificado de la comunidad de propietarios y reúne las facturas de las mejoras realizadas.
- Semanas 4–6: reúnete con el agente, acordad la valoración, el plan de marketing y la comisión, y encarga fotografía profesional y, si el presupuesto lo permite, vídeo con dron y visita virtual en 360°.
- Semanas 6–8: firma el poder notarial en el consulado o con apostilla; comprueba que la cuenta bancaria española está abierta y operativa; contrata al abogado.
- Semanas 8–10: prepara el inmueble para las visitas (despeja, despersonaliza, pequeñas reparaciones) y confirma el texto del anuncio en los idiomas de destino.
- Semanas 10–12: lanza el anuncio a la vez en todos los portales elegidos, en todos los idiomas elegidos y con todo el material gráfico. Las tres primeras semanas de anuncio activo generan el 70 % de las visitas cualificadas que el inmueble tendrá.
9. Cómo queda realmente el neto después de todo
Un ejemplo con una villa de la costa de Begur que se vende por 1.150.000 € a un comprador francés en 2026, con el vendedor residente en el Reino Unido:
- Precio de venta: 1.150.000 €
- Comisión de la agencia, 4 % + IVA: 55.660 €
- Certificado energético + renovación de la cédula: 450 €
- Abogado, 0,75 % + IVA: 10.432 €
- Cancelación de la hipoteca (180.000 € pendientes): el importe pendiente más 1.600 € de gastos de cancelación
- Plusvalía municipal (método objetivo, 15 años de tenencia): 6.800 €
- Retención del 3 % a la AEAT: 34.500 €
- Diferencial de cambio al repatriar 850.000 € netos a libras con un broker especializado (0,4 %): 3.400 €
Lo que recibe el vendedor en la notaría, antes de liquidar el impuesto sobre la ganancia, es de unos 861.000 € (1.150.000 € menos 180.000 € de la hipoteca pendiente, menos la comisión de la agencia, el certificado energético y la cédula, el abogado, los gastos de cancelación, la plusvalía y la retención del 3 %). Los 34.500 € retenidos no se pierden: la AEAT los guarda como pago a cuenta. El vendedor acabará debiendo el 19 % de impuesto sobre la ganancia neta en el Modelo 210; si la ganancia tras las deducciones es de 350.000 €, resultan 66.500 € de impuesto. Los 34.500 € ya retenidos reducen el saldo a pagar a 32.000 €, que se abonan al presentar el Modelo 210.
El neto final en la cuenta británica del vendedor, después de todos los impuestos y gastos en España, es de unos 825.200 € de los 1.150.000 € del precio de venta: alrededor del 71,8 % (los 861.000 € recibidos en la notaría, menos los 32.000 € de saldo del impuesto, menos los 3.400 € de diferencial de cambio). Los gastos totales son de aproximadamente el 6,8 % antes del impuesto sobre la ganancia, más el propio impuesto. Este es el cálculo que todo vendedor serio debería hacer por escrito antes de firmar el contrato con la agencia.
Reflexión final
Los gastos del vendedor en España son altos, pero previsibles. Cada partida está documentada, cada plazo es público y cada honorario se puede negociar en su momento. Los vendedores que tratan la venta como un proyecto, con un calendario de 12 semanas, un plan de marketing por escrito, un abogado profesional y una proyección del neto antes de firmar nada, cierran de forma habitual en la parte alta del rango de precio alcanzable y evitan las sorpresas de última hora que se llevan la diferencia. El trabajo no es lucido. La recompensa es la mayor operación financiera que la mayoría de los propietarios extranjeros hará nunca en suelo español. Trátala como tal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en Catalunya?
Los gastos totales del vendedor se sitúan entre el 4 % y el 8 % del precio de venta en una operación típica de la Costa Brava, antes del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Las partidas principales son la comisión de la agencia (del 3 % al 5 %), la plusvalía municipal, el abogado (del 0,5 % al 1 %), la cancelación de la hipoteca (de 800 a 2.000 €) y el diferencial de cambio al repatriar el dinero.
¿Necesito un abogado o me basta con una gestoría para vender?
Para vendedores no residentes de inmuebles de más de 400.000 €, lo adecuado es un abogado inmobiliario con servicio completo, por un 0,5 %–1 %: negocia las arras, acude a la notaría, gestiona el poder notarial y presenta el Modelo 210. En operaciones más pequeñas, una gestoría más un abogado contratado solo para revisar las arras puede ahorrar entre 1.500 y 3.000 €.
¿Con cuánta antelación debo empezar a preparar los papeles?
Doce semanas antes de anunciar. Ese plazo cubre la nota simple, el certificado energético, la renovación de la cédula, el certificado de la comunidad de propietarios, las facturas de las mejoras, el poder notarial en el consulado, la contratación del abogado, la fotografía profesional y el lanzamiento del anuncio en varios idiomas, en el orden en que deben hacerse.
¿Por qué importa tanto el diferencial de cambio?
Un banco español de calle que convierte 1 M€ a libras, francos suizos o dólares suele cobrar entre un 2 % y un 4 % sobre el tipo interbancario: de 20.000 a 40.000 € por cada millón. Un broker de divisas especializado (Wise, Currencies Direct, OFX, Moneycorp) lo deja por debajo del 0,5 %. En una venta grande, es el mayor gasto evitable que controla el vendedor.
¿Puede el comprador asumir mi hipoteca actual?
Legalmente sí, mediante la subrogación, pero es poco habitual en 2026 porque los compradores suelen conseguir su propia financiación en mejores condiciones que las que obtuvo el vendedor años atrás. En la mayoría de las ventas se cancela la hipoteca existente en la notaría con el dinero de la venta, con unos gastos de cancelación totales de entre 800 y 2.000 €.
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