Vender una vivienda en España siendo no residente: guía 2026

Vender una vivienda en España siendo no residente no es la misma operación que venderla como residente fiscal español, y la diferencia se nota en tres puntos concretos: la retención del 3 % que practica el comprador en la notaría, el régimen de tipo fijo sobre la ganancia patrimonial que se aplica a los no residentes según el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y la declaración del Modelo 210 que hay que presentar en los cuatro meses siguientes a la firma. Esta guía de 2026 recorre toda la venta desde la perspectiva de un propietario que vive fuera de España (casi siempre en el Reino Unido, Francia, Alemania, Suiza, los Países Bajos, Estados Unidos o algún país nórdico) y que necesita que el proceso funcione sin sobresaltos entre fronteras, idiomas y administraciones tributarias.

• 3 % Retenido por el comprador en la notaría (vendedores no residentes) Fuente: Ley del IRNR, art. 25.2
• 19 % Tipo fijo del impuesto sobre la ganancia por la venta de inmuebles, para todo vendedor no residente Fuente: AEAT 2026
• 4 meses Tiempo máximo para presentar el Modelo 210 (una ventana de tres meses que se abre pasado el primer mes) Fuente: AEAT

1. Quién cuenta como vendedor no residente en 2026

La residencia fiscal en España depende de tres criterios del artículo 9 de la Ley del IRPF: la presencia física (más de 183 días en un año natural), la ubicación de tus principales intereses económicos y la residencia de tu cónyuge e hijos menores. Si no se da ninguno, eres no residente y la venta tributa por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), no por el IRPF. Las consecuencias prácticas son grandes. Los no residentes pagan un tipo fijo sobre la ganancia patrimonial, en lugar de la escala progresiva, soportan una retención obligatoria del 3 % en la notaría y deben presentar una declaración independiente, el Modelo 210, en lugar de incluir la ganancia en una autoliquidación anual.

La distinción de 2026 también importa porque el intercambio transfronterizo de información entre España y los países del CRS de la OCDE se ha endurecido mucho desde 2020. La AEAT (Agencia Tributaria) recibe ahora de forma automática datos sobre los inmuebles en España de personas residentes en el extranjero desde casi todas las jurisdicciones relevantes, y el sistema del Modelo 210 cruza los datos con la presentación del Modelo 211 por parte del notario (la declaración del comprador sobre la retención del 3 %). Los vendedores que no presentan el Modelo 210 ya no pasan desapercibidos: reciben requerimientos de dos a tres años después de la venta, a menudo con recargos, intereses y sanciones sobre el impuesto original.

«Lo caro de hacerlo mal no es la retención del 3 %. Son los recargos, intereses y sanciones que la AEAT añade años después, cuando nadie presentó el Modelo 210.»

2. La retención del 3 %, explicada paso a paso

Según el artículo 25.2 de la Ley del IRNR, cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo directamente a la AEAT, a cuenta de la futura cuota del vendedor por la ganancia patrimonial. El comprador presenta el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la notaría y entrega al vendedor una copia sellada como justificante. Ese Modelo 211 sellado es el documento que el vendedor usa después, en el Modelo 210, para reclamar la devolución del exceso o un crédito frente al impuesto que le quede por pagar.

La retención no es el impuesto. Es un pago a cuenta. El impuesto real depende de la ganancia (precio de venta menos valor de adquisición ajustado) multiplicada por el tipo aplicable. En muchas tenencias antiguas (por ejemplo, villas de la Costa Brava compradas antes de 2010) el impuesto real supera la retención del 3 % y el vendedor debe pagar la diferencia. En ventas en las que el inmueble se ha tenido poco tiempo o la ganancia es pequeña, el 3 % cobra de más y al vendedor le corresponde una devolución. Las devoluciones suelen llegar entre 6 y 18 meses después de la presentación, a veces más si la AEAT abre una revisión.

Hay una trampa que conviene señalar. Si el comprador no presenta el Modelo 211 (raro con compradores profesionales, habitual en ventas privadas entre familiares), el propio inmueble queda como garantía del 3 % no ingresado. El título del comprador queda gravado hasta que se regulariza la retención. Por eso el abogado del vendedor no debería liberar nunca los fondos sin ver un borrador del Modelo 211 y la confirmación del comprador de que se presentará en el plazo legal.

3. Cómo se calcula realmente la ganancia patrimonial

La ganancia sujeta a impuesto es la diferencia entre el valor de transmisión (precio neto de venta tras los gastos deducibles) y el valor de adquisición (coste de adquisición ajustado por ciertas partidas deducibles). Las dos caras importan y las dos suelen estar mal documentadas por vendedores que nunca pensaron que iban a necesitar los papeles diez o quince años después.

Por el lado de la adquisición, la AEAT acepta:

• El precio que figura en la escritura de compraventa original.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA pagados al comprar.
• Los gastos de notaría, registro y gestoría pagados al adquirir.
• Las mejoras de capital documentadas, no el mantenimiento. Un tejado nuevo, una piscina, una ampliación estructural, la sustitución de todas las ventanas por doble acristalamiento o la reconstrucción completa de una cocina, sí. Pintar cada año, el mantenimiento del jardín, reponer electrodomésticos o un lavado de cara estético, no.

Por el lado de la venta, el vendedor puede deducir la comisión pagada a la agencia inmobiliaria, el certificado energético, el coste de obtener la cédula de habitabilidad y el coste de cancelar la hipoteca pendiente. La plusvalía municipal también es deducible.

La ganancia neta resultante tributa a un tipo fijo del 19 % para todo vendedor no residente, sea cual sea su país de residencia: UE y EEE, el Reino Unido tras el Brexit, Suiza, Estados Unidos, Latinoamérica y otros. El 24 % que se aplica a otras rentas de no residentes no se aplica a las ganancias por la venta de inmuebles. Los tipos que cambian según el país de residencia corresponden a otras clases de renta, no a la venta de inmuebles.

4. Modelo 210: la declaración que cierra de verdad la venta

La operación no termina en la notaría. Para la AEAT, se cierra cuando se presenta el Modelo 210. La AEAT da una ventana de tres meses que empieza cuando ha pasado un mes desde la venta (el comprador usa ese primer mes para ingresar el 3 % en el Modelo 211), así que el plazo vence cuatro meses después de la transmisión. Si presentas fuera de plazo sin que te lo pidan, el recargo es del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, y llega al 15 % más intereses de demora pasados doce meses (art. 27 de la Ley General Tributaria). Si la AEAT se adelanta con un requerimiento, ese recargo reducido ya no se aplica y pueden venir sanciones.

El Modelo 210 se presenta por vía electrónica. El vendedor (o su representante fiscal, a menudo la misma gestoría que se ocupó de la compra) necesita un NIE, un certificado digital español o Cl@ve PIN y el Modelo 211 sellado del comprador. El formulario recoge el precio de venta bruto, el valor de adquisición ajustado, la ganancia neta, el tipo aplicable, el 3 % ya retenido y el saldo a pagar o la devolución que se solicita.

Si esperas una devolución, la AEAT la ingresa en una cuenta bancaria española a nombre del vendedor. Si ya has cerrado tu cuenta española cuando se hace la venta (una tentación habitual), no puedes recibirla. Conserva una cuenta abierta al menos 18 meses después de la venta.

5. Plusvalía municipal para vendedores no residentes

La plusvalía es un impuesto municipal sobre el aumento del valor catastral del suelo durante el tiempo que has sido propietario. Reformada por el Real Decreto-ley 26/2021 después de que el Tribunal Constitucional anulara el antiguo método objetivo, la plusvalía se calcula ahora por el menor de dos métodos: una fórmula objetiva basada en coeficientes que fija cada ayuntamiento, o el aumento real del valor fiscal del suelo durante el periodo de tenencia. El vendedor puede elegir el método que dé la factura más baja.

La plusvalía debe declararse en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la notaría. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente (art. 106.2 TRLRHL), así que se puede ir contra el comprador si no se paga. Por eso, la mayoría de los abogados de los compradores en 2026 exigen una retención en la mesa de la notaría para cubrir la plusvalía, que se paga directamente al ayuntamiento en nombre del vendedor. Verás una partida para la plusvalía en el cálculo de lo que cobra neto el vendedor.

6. Sacar el dinero: banca, divisas y obligaciones de información

El dinero de la venta de un inmueble español a un vendedor no residente se mueve en tres pasos. Primero, el comprador ingresa el precio acordado en la cuenta española del vendedor en la mesa de la notaría, menos el 3 % retenido, menos cualquier retención por plusvalía o cuotas de comunidad pendientes, menos el importe de la hipoteca cancelada. Segundo, el banco del vendedor retiene los fondos mientras completa su revisión de prevención de blanqueo de capitales y de origen de los fondos. Tercero, el vendedor transfiere el importe neto a una cuenta bancaria en el extranjero.

Dos cosas suelen salir mal. La primera es la revisión de blanqueo: los bancos españoles bloquean de forma rutinaria entre 5 y 15 días hábiles las transferencias grandes que llegan de una notaría mientras cumplimiento verifica la escritura. Cuenta con ello; no prometas los fondos a un tercero en una fecha fija. La segunda es el diferencial de cambio. Un banco español de calle que convierta 1,2 M€ a libras, francos suizos o dólares cobrará normalmente entre un 2 % y un 4 % sobre el tipo interbancario. En 1,2 M€ son entre 24.000 y 48.000 € de coste evitable. Un broker de divisas especializado (Wise, Currencies Direct, OFX, Moneycorp) o una cuenta multidivisa abierta con antelación reduce ese diferencial a menos del 0,5 %.

Los vendedores residentes en el Reino Unido, Francia, Alemania o Estados Unidos deben contar también con una obligación de declarar en paralelo en su país. El Reino Unido exige una declaración del impuesto sobre ganancias de capital en los 60 días siguientes a la finalización de la venta (con un crédito por el impuesto español pagado, según el convenio de doble imposición entre el Reino Unido y España). Francia y Alemania gravan las ganancias mundiales de los residentes, pero conceden crédito por el impuesto español pagado. Estados Unidos grava las ganancias mundiales en el Formulario 1040, Anexo D, y en el Formulario 8938 si los activos financieros extranjeros totales superan el umbral. El impuesto español no sustituye al de tu país: lo compensa.

7. Poder notarial: vender sin volver a viajar

La mayor comodidad para un vendedor no residente en 2026 es un poder notarial bien redactado. Con un poder, el abogado del vendedor en España puede firmar la escritura en la notaría en su nombre, entregar las llaves y desembolsar los fondos, sin que el vendedor tenga que viajar a España en una fecha fija.

Los poderes se otorgan de una de dos maneras. La más limpia es en un consulado español del país de residencia del vendedor: gratuita, reconocida de inmediato por el notario español y redactada en español. La alternativa es otorgarlo ante un notario local en el extranjero, añadir la apostilla de La Haya y traducirlo con un traductor jurado. La vía del consulado tarda entre 4 y 8 semanas en dar cita; la de la apostilla es más rápida, pero cuesta entre 400 y 800 € entre notario, apostilla y traducción.

Es fundamental que el poder se redacte con facultades suficientes para cubrir todos los pasos imaginables: firmar el contrato de arras, firmar la escritura, recibir el dinero en una cuenta concreta, cancelar la hipoteca, presentar el Modelo 210, solicitar la devolución y cerrar cualquier trámite administrativo pendiente. Un poder demasiado estrecho obliga a un segundo viaje. Un poder bien redactado permite al vendedor quedarse en casa de principio a fin.

8. La lista de documentos antes de anunciar

Una venta de no residente en 2026 va más rápido si el vendedor llega a la decisión de anunciar ya con estos documentos:

• Escritura de compraventa (escritura original de adquisición) y la nota simple del registro actualizada en los últimos 30 días.
• Último recibo del IBI (impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles) y la referencia catastral.
• Certificado energético (CEE): vigente diez años (cinco si es clase G); si ha caducado, renuévalo antes de anunciar.
• Cédula de habitabilidad: necesaria para transmitir la vivienda en venta en Catalunya; la de segunda ocupación vale 15 años.
• Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que estás al corriente de las cuotas, si procede.
• Carta de saldo de la hipoteca del banco prestamista, si hay un préstamo pendiente.
• Carpeta de mejoras de capital: cada factura, con el NIF y el IVA del contratista, que quieras sumar al valor de adquisición en el cálculo de la ganancia.
• NIE todavía vigente y una cuenta bancaria española abierta a nombre del vendedor.
• Poder notarial, si no vas a acudir personalmente a la notaría.

Un vendedor que llega a una reunión con esta carpeta va dos meses por delante de uno que no. La diferencia se nota en el precio: los vendedores bien preparados dicen que sí enseguida a las buenas ofertas; los mal preparados se atascan y ven cómo el comprador se va a otro inmueble.

9. El calendario de una venta de no residente en 2026, de principio a fin

Una venta limpia de un no residente en la Costa Brava en 2026 suele ir así. Semanas 1–4: preparación, papeles, valoración, fotografía profesional, lanzamiento del anuncio. Semanas 5–10: visitas y primeras ofertas creíbles. Semanas 11–14: firma de las arras penitenciales (el depósito de reserva del 10 %) y gestión de la financiación del comprador. Semanas 15–22: fijación de la fecha de notaría, poder notarial si hace falta, firma de la escritura, retención del 3 %, liquidación de la plusvalía y liberación de los fondos. Semanas 23–26: revisión de blanqueo en el banco español y transferencia al extranjero. Meses 4–6: presentación del Modelo 210 y, si procede, de la declaración en el país de origen. Meses 6–18: cobro de la devolución del exceso del 3 %, si procede.

La fase más importante son las semanas 1–4. Los vendedores que dejan la preparación para hacerla a la vez que las visitas casi siempre pierden dinero. Los que terminan la preparación antes de que entre el primer visitante cierran de forma habitual entre un 5 % y un 10 % por encima de los que no.

Reflexión final

Vender un inmueble español siendo no residente en 2026 es un proceso bien conocido, con un pequeño número de decisiones de mucho peso: el representante fiscal adecuado, un expediente defendible del coste de adquisición, un poder notarial limpio, una cuenta bancaria abierta el tiempo suficiente para recibir la devolución y una presentación disciplinada del Modelo 210 dentro del plazo de cuatro meses. Si aciertas con todo eso, la venta es una operación transfronteriza limpia. Si fallas, la AEAT acabará encontrándote. Los importes no son grandes por partida, pero se acumulan a lo largo de un proceso de cobro de varios años y cuestan dinero de verdad. Llega preparado.

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