Kapitalertragsteuer und Plusvalía für Nichtansässige 2026
Kapitalertragsteuer und Plusvalía municipal sind die beiden Steuern, die nichtansässige Verkäufer spanischer Immobilien am Notartisch am häufigsten überraschen. Sie werden unterschiedlich berechnet, an unterschiedliche Behörden gezahlt, werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig und wurden seit 2020 auf sehr unterschiedliche Weise reformiert. Dieser Leitfaden für 2026 erklärt genau, wie jede für einen nichtansässigen Verkäufer berechnet wird, was abzugsfähig ist, wie beide zusammenspielen und wo die echten Optimierungsmöglichkeiten liegen: nicht die zweifelhaften Konstruktionen aus Expat-Foren, sondern die dokumentierten, legalen Hebel, die die Endabrechnung tatsächlich verändern.
- 19 % Kapitalertragsteuersatz auf Immobiliengewinne für jeden nichtansässigen Verkäufer, unabhängig vom Wohnsitzland (2026) Quelle: AEAT
- 3 % Einbehalt durch den Käufer beim Notar, innerhalb eines Monats mit Modelo 211 gezahlt Quelle: AEAT
- 30 Werktage Frist zur Erklärung der Plusvalía municipal (Übertragungen unter Lebenden) Quelle: Art. 110.2 TRLRHL
1. Zwei Steuern, zwei Behörden, zwei Fristen
Zuerst ist klarzustellen, dass Kapitalertragsteuer und Plusvalía municipal nicht dieselbe Steuer sind und nicht an dieselbe Stelle gezahlt werden. Die Kapitalertragsteuer ist eine staatliche Steuer, die von der AEAT (Agencia Tributaria) verwaltet wird und für Nichtansässige unter die IRNR-Regelung fällt. Die Plusvalía municipal, offiziell Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ist eine lokale Steuer, die von der Gemeinde verwaltet wird, in der die Immobilie liegt. Beide werden auf unterschiedlicher Grundlage berechnet, zu unterschiedlichen Zeitpunkten gezahlt und durch unterschiedliche Gesetze reformiert. Verkäufer, die sie verwechseln, zählen ihre Schuld häufig doppelt oder verpassen eine Frist.
Die Kapitalertragsteuer besteuert die Differenz zwischen den bereinigten Anschaffungskosten der Immobilie und dem Netto-Verkaufspreis. Die Plusvalía besteuert den Anstieg des Katasterwerts des städtischen Grundstücks während der Eigentumsjahre. Die Kapitalertragsteuer wird im Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Notartermin erklärt. Die Plusvalía wird innerhalb von 30 Werktagen nach der Übertragung beim kommunalen Steueramt erklärt. Die Kapitalertragsteuer kann eine Erstattung ergeben, wenn die beim Notar einbehaltenen 3 % die tatsächliche Schuld übersteigen; die Plusvalía wird direkt gezahlt und hat mit der 3 %-Quellensteuer nichts zu tun.
„Verkäufer kommen und erwarten eine Steuer. Sie gehen und haben zwei kennengelernt. Die Überraschung mit der Plusvalía ist das häufigste Gespräch in meinem Büro.“
2. Kapitalertragsteuer für Nichtansässige, Schritt für Schritt
Die Berechnung der Kapitalertragsteuer für Nichtansässige 2026 gliedert sich in vier Schritte. Jeder ist mechanisch, aber in jedem gibt es kleine Details, bei denen Geld liegen bleibt.
Schritt 1: den Veräußerungswert (valor de transmisión) bestimmen
Das ist der in der Urkunde genannte Brutto-Verkaufspreis abzüglich der Verkäuferkosten, die rechtlich abzugsfähig sind:
- Die Maklerprovision (mit ordnungsgemäßer spanischer Rechnung).
- Die Kosten des Energieausweises.
- Die Kosten für die Verlängerung der Cédula de habitabilidad.
- Die Ablösegebühr der Bank für die Hypothek und die Grundbuchkosten für die Löschung der Eintragung.
- Die beim Verkauf gezahlte Plusvalía municipal (ja, sie mindert den Gewinn, obwohl sie selbst eine Steuer ist).
Schritt 2: den Anschaffungswert (valor de adquisición) bestimmen
Das ist der ursprüngliche Kaufpreis laut Urkunde zuzüglich der Anschaffungskosten und etwaiger dokumentierter wertsteigernder Maßnahmen:
- Beim Kauf gezahlte ITP oder IVA.
- Beim Kauf gezahlte Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren.
- Wertsteigernde Maßnahmen (keine Instandhaltung), belegt durch Rechnungen mit Mehrwertsteuer und spanischer NIF.
Bei den wertsteigernden Maßnahmen lassen die meisten Verkäufer Geld liegen. Eine Rechnung über 60.000 € für einen 2014 gebauten Pool, ordnungsgemäß ausgestellt, erhöht die Anschaffungskosten um 60.000 € und senkt den steuerpflichtigen Gewinn um denselben Betrag. Bei 19 % sind das 11.400 € gesparte Steuer. Alle Renovierungsrechnungen vom ersten Tag des Eigentums an in einem einzigen physischen Ordner aufzubewahren, ist die Gewohnheit mit dem höchsten Ertrag, die ein ausländischer Eigentümer entwickeln kann.
Schritt 3: den Nettogewinn berechnen
Nettogewinn = Veräußerungswert − Anschaffungswert. Einen Anpassungskoeffizienten (coeficiente de actualización) gibt es nicht mehr (der Inflationsausgleich wurde für Übertragungen ab 2015 abgeschafft). Es zählt, was Sie bezahlt haben, in nominalen Euro.
Schritt 4: den Steuersatz anwenden
Pauschal 19 % für jeden nichtansässigen Verkäufer, unabhängig vom Wohnsitzland: EU und EWR, Vereinigtes Königreich nach dem Brexit, Schweiz, USA, Lateinamerika, Golfstaaten oder Asien. Die 24 %, die die AEAT auf manche anderen Einkünfte Nichtansässiger anwendet, gelten nicht für Gewinne aus Immobilien, und der Brexit hat daran nichts geändert. Es gibt keine progressiven Stufen, keine Wechselwirkung mit dem Haushaltseinkommen und keinen jährlichen Freibetrag.
3. Wie die 3 %-Quellensteuer mit Ihrer Steuerrechnung zusammenspielt
Die beim Notar nach Artikel 25.2 IRNR einbehaltene 3 %-Quellensteuer ist eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer. Sie ist nicht die Steuer selbst. Der Vergleich zwischen den einbehaltenen 3 % und der tatsächlich geschuldeten Kapitalertragsteuer entscheidet, ob der Verkäufer nachzahlt oder eine Erstattung erhält:
- Tatsächliche Steuer > 3 % einbehalten: Der Verkäufer zahlt die Differenz bei der Einreichung des Modelo 210. Üblich bei Immobilien, die lange gehalten wurden und große nominale Gewinne haben.
- Tatsächliche Steuer < 3 % einbehalten: Dem Verkäufer steht eine Erstattung zu. Üblich bei kurzer Haltedauer, Verkäufen mit Verlust oder Immobilien, die vor Kurzem auf dem Höchststand gekauft wurden.
- Veräußerungsverlust: Es ist keine Steuer geschuldet, dem Verkäufer steht also die Erstattung der einbehaltenen 3 % zu.
Ein Rechenbeispiel. Eine französische Verkäuferin kaufte 2007 eine Wohnung in Calella de Palafrugell für 380.000 €, zuzüglich 30.000 € Anschaffungskosten und 45.000 € dokumentierter Verbesserungen (neue Küche 2012, neues Bad 2018, kompletter Fensteraustausch 2020). Bereinigte Anschaffungskosten insgesamt: 455.000 €. Sie verkauft 2026 für 720.000 €, zahlt 4 % Maklerprovision (28.800 €), 180 € für den Energieausweis und 4.200 € Plusvalía. Bereinigter Verkaufspreis: 686.820 €. Nettogewinn: 231.820 €. Steuer zu 19 % (EU-Ansässige): 44.046 €. Die 3 %-Quellensteuer beim Notar betrug 21.600 €. Die Differenz schuldet sie im Modelo 210: 22.446 €.
4. Plusvalía municipal nach der Reform von 2021
Die Plusvalía hat die seltsamste Geschichte aller spanischen Immobiliensteuern. Ursprünglich nach einer rein objektiven Formel berechnet (Koeffizienten, angewandt auf den Katasterwert des Grundstücks mal die Jahre des Eigentums), wurde sie im Oktober 2021 vom spanischen Verfassungsgericht gekippt, weil sie Wertsteigerungen besteuerte, die in vielen Fällen gar nicht eingetreten waren. Die Regierung antwortete mit dem Real Decreto-ley 26/2021, das die alte Formel durch ein duales System ersetzte:
- Objektive Methode: der Katasterwert des Grundstücks multipliziert mit einem jährlich aktualisierten Koeffizienten, der von der Haltedauer abhängt (von einem Jahr bis zu zwanzig Jahren). Jede Gemeinde legt den Steuersatz fest, der auf die entstehende Bemessungsgrundlage angewandt wird, bis zu einem gesetzlichen Höchstsatz von 30 %.
- Methode des tatsächlichen Gewinns: der tatsächliche Anstieg des anteiligen Grundstückswerts zwischen Kauf und Verkauf, berechnet aus den Preisen der Urkunden und angepasst um den Anteil von Grundstücks- und Gebäudewert in der Katasterakte.
Der Verkäufer hat das Recht, die niedrigere der beiden Berechnungen zu wählen. In fallenden Märkten oder dort, wo die Grundstückswerte stagniert sind, ergibt die Methode des tatsächlichen Gewinns regelmäßig null oder fast null. In steigenden Märkten wie dem Küstendreieck der Costa Brava liefert meist die objektive Methode die niedrigere Rechnung. In jedem Fall muss der Verkäufer (oder sein Anwalt) die günstigere Methode in der kommunalen Erklärung ausdrücklich beantragen. Die Gemeinden wenden standardmäßig diejenige an, die mehr Einnahmen bringt, wenn keine Wahl getroffen wird.
Die Plusvalía-Erklärung ist innerhalb von 30 Werktagen nach dem Notartermin abzugeben, für Ansässige wie für Nichtansässige (Art. 110.2 TRLRHL); prüfen Sie, wie Ihre Gemeinde Einreichung und Zahlung abwickelt. Die meisten Anwälte behalten die voraussichtliche Plusvalía am Notartisch vom Erlös des Verkäufers ein und zahlen direkt an die Gemeinde; eine eventuelle Differenz gleichen sie innerhalb von 60 Tagen mit dem Verkäufer aus.
5. Doppelbesteuerungsabkommen: Ihre Anrechnung im Heimatland geltend machen
Spanien hat umfassende Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Vereinigten Königreich, Frankreich, Deutschland, den Niederlanden, der Schweiz, den Vereinigten Staaten und den meisten nordischen Ländern. Der Mechanismus ist einheitlich: Spanien besteuert den Gewinn zuerst als Belegenheitsstaat, und das Wohnsitzland des Verkäufers stellt den Gewinn entweder frei (bei Veräußerungsgewinnen aus Immobilien selten) oder, meistens, besteuert ihn nach eigenen Regeln und rechnet die gezahlte spanische Steuer bis zur Höhe der heimischen Steuerschuld an.
Praktische Folgen für die wichtigsten Herkunftsländer (die Regeln der Herkunftsländer liegen außerhalb Kataloniens und wurden hier nicht geprüft: Klären Sie sie mit Ihrem Berater im Heimatland):
- Vereinigtes Königreich: Der Verkäufer reicht innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss eine Capital-Gains-Tax-Erklärung für Nichtansässige ein, erklärt den Gewinn und rechnet die gezahlte spanische Steuer an (begrenzt auf die britische Steuer auf denselben Gewinn). Die britische Steuer auf Wohnimmobilien hängt von der britischen Einkommensstufe des Verkäufers ab (die Sätze für 2026 prüfen Sie bei HMRC); der spanische Satz auf den Gewinn beträgt wie für jeden Nichtansässigen 19 %, und der Brexit hat daran nichts geändert.
- Frankreich: Der Gewinn wird in der jährlichen französischen Steuererklärung angegeben; in Frankreich gelten progressive Sätze für Veräußerungsgewinne plus Sozialabgaben, mit Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer.
- Deutschland: Bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in Deutschland steuerfrei; die spanischen 19 % sind die einzige Belastung. Bei einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren fällt deutsche Steuer an, mit Anrechnung der spanischen Steuer.
- Vereinigte Staaten: Der Gewinn wird im Formular 1040, Schedule D, erklärt und unterliegt der Steuer auf langfristige Kapitalgewinne (0/15/20 % Bundessteuer plus Einzelstaat). Die gezahlte spanische Steuer wird im Formular 1116 als Anrechnung ausländischer Steuern geltend gemacht.
Der Abkommensmechanismus funktioniert nur, wenn der Verkäufer die spanische Erklärung tatsächlich einreicht und den gestempelten Zahlungsnachweis erhält. Verkäufer, die das Modelo 210 „der Mühe wegen“ auslassen, haben später Schwierigkeiten, die Anrechnung im Heimatland geltend zu machen, und zahlen die volle Steuer zweimal.
6. Legale Optimierung: was wirklich funktioniert
Die legitimen Hebel, um die Kapitalertragsteuer eines Nichtansässigen 2026 zu senken, sind weniger zahlreich, als Expat-Foren suggerieren, aber sie sind real:
- Jede wertsteigernde Maßnahme dokumentieren: Wie oben gezeigt, ist das der größte legale Einzelhebel. Jede Rechnung mit spanischer NIF und Mehrwertsteuer, der Immobilie zugeordnet, erhöht die Anschaffungskosten.
- Den Verkauf in ein günstiges steuerliches Wohnsitzjahr legen: Wenn Sie kurz davorstehen, nach Spanien zu ziehen und hier ansässig zu werden, hält Sie ein Verkauf vor dem Umzug beim pauschalen Satz für Nichtansässige von 19 %. Wenn Sie in ein Land mit einem höheren Satz als in Ihrem derzeitigen Heimatland ziehen, gilt es umgekehrt.
- Die günstigere Plusvalía-Methode wählen: objektiv oder tatsächlicher Gewinn. Rechnen Sie vor der Unterschrift beide durch.
- Reinvestitionsvergünstigung für EU/EWR-Ansässige: Wenn Sie in einem EU- oder EWR-Staat leben und den gesamten Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann der Gewinn nach Angaben der AEAT von der Besteuerung ausgenommen werden (anteilig, wenn nur ein Teil reinvestiert wird). Klären Sie die Voraussetzungen mit Ihrem Berater, bevor Sie darauf bauen.
- Die Aufteilung unter Ehegatten nutzen, wo sie zutrifft: Stehen beide Ehegatten in der Urkunde, teilt sich der Gewinn und jeder erklärt einzeln, was durch die Optimierung der Stufen im Heimatland manchmal ein etwas besseres Ergebnis bringt.
Was nicht funktioniert: Briefkastenfirmen in Gibraltar oder Andorra (Spanien durchschaut diese routinemäßig mit der Missbrauchsvorschrift), der Verkauf der Anteile einer spanischen SL, die die Immobilie hält (wird weiterhin nach den Regeln für immobilienlastige Gesellschaften besteuert), oder schlicht keine Erklärung abzugeben (die AEAT gleicht mit den Meldungen des Notars ab, Punkt).
7. So wird eingereicht: Modelo 210 und das kommunale Formular
Das Modelo 210 für den Kapitalertrag muss elektronisch eingereicht werden. Der Verkäufer (oder sein Vertreter) braucht ein spanisches digitales Zertifikat oder eine Cl@ve-PIN, das gestempelte Modelo 211 des Käufers, die Originalurkunde, den Nachweis der Anschaffungskosten und ein spanisches Bankkonto für eine eventuelle Erstattung. Die meisten Nichtansässigen übertragen die Einreichung einer Gestoría oder ihrem Immobilienanwalt; das kostet in der Regel 150–450 € und beseitigt ein spürbares operatives Risiko.
Die kommunale Plusvalía-Erklärung ist je nach Gemeinde unterschiedlich, kann aber zunehmend online über die Bürgerakte (carpeta ciudadana) des jeweiligen Rathauses eingereicht werden. Der Anwalt des Verkäufers reicht sie normalerweise innerhalb der 30-Werktage-Frist mit dem beim Notar zurückbehaltenen Betrag ein und gibt dem Verkäufer dann einen Überschuss zurück oder stellt eine Fehlmenge in Rechnung.
Schlussgedanke
Kapitalertragsteuer und Plusvalía sind mechanische Steuern: vorhersehbar, vorab berechenbar und für einen gut vorbereiteten Verkäufer fast nie eine echte Überraschung. Die Überraschungen treffen Verkäufer, die unvorbereitet kommen, jede Zahl der Gemeinde hinnehmen, Abzüge ignorieren, die Viermonatsfrist des Modelo 210 verpassen oder ihre Anrechnung im Heimatland nicht geltend machen. Der Aufwand, all das zu vermeiden, ist ein Nachmittag mit einem kompetenten Steuervertreter und einem Ordner alter Renovierungsrechnungen. Dieser Nachmittag ist bei den meisten Verkäufen von Nichtansässigen die einträglichste Stunde der gesamten Transaktion.
Häufige Fragen
Ist die Plusvalía municipal dasselbe wie die Kapitalertragsteuer?
Nein. Die Kapitalertragsteuer ist eine staatliche Steuer, die von der AEAT auf den Nettogewinn verwaltet wird. Die Plusvalía municipal ist eine lokale Steuer, die von der Gemeinde auf den Anstieg des Katasterwerts des Grundstücks während der Eigentumszeit verwaltet wird. Beide werden unterschiedlich berechnet, an unterschiedliche Behörden gezahlt und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig.
Kann ich wählen, wie die Plusvalía berechnet wird?
Ja. Seit dem RD-L 26/2021 können Verkäufer die niedrigere von zwei Methoden wählen: die objektive Formel (Katasterwert des Grundstücks × Koeffizient × Steuersatz) oder die Methode des tatsächlichen Gewinns (tatsächlicher anteiliger Anstieg des Grundstückswerts zwischen Kauf und Verkauf). Die Wahl muss in der kommunalen Erklärung ausdrücklich getroffen werden.
Kann ich Renovierungskosten von meinem Veräußerungsgewinn abziehen?
Wertsteigernde Maßnahmen ja, Instandhaltung nein. Rechnungen mit spanischer NIF und Mehrwertsteuer für bauliche Erweiterungen, Küchenumbauten, Poolinstallationen, Fensteraustausch und ähnliche Arbeiten erhöhen Ihre Anschaffungskosten. Malerarbeiten, Gartenpflege und der Ersatz von Haushaltsgeräten nicht.
Werde ich im Heimatland auf den spanischen Gewinn doppelt besteuert?
Nein, sofern Sie in beiden Ländern korrekt erklären. Spanien hat umfassende Doppelbesteuerungsabkommen mit allen wichtigen OECD-Staaten: Ihr Heimatland besteuert den Gewinn nach eigenen Regeln und rechnet die gezahlte spanische Steuer bis zur Höhe Ihrer heimischen Steuerschuld auf denselben Gewinn an.
Was passiert, wenn ich das Modelo 210 nicht einreiche?
Die AEAT erkennt die fehlende Erklärung automatisch anhand der Unterlagen des Notars und des Modelo 211 des Käufers. Zwei bis drei Jahre später erhalten Sie ein requerimiento mit der ursprünglich geschuldeten Steuer plus Verzugszinsen und möglichen Strafen. Die bereits einbehaltenen 3 % erfüllen die Pflicht nicht.
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