Kaufnebenkosten in Katalonien: ITP, AJD und Notar
Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nur ein Teil des Geldes, das Sie brauchen. Die Steuern und Kosten des Kaufs unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder vom Bauträger kaufen, und Katalonien hat einige Besonderheiten, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten.
Bestandsimmobilien: ITP
Wenn Sie von einer Privatperson kaufen, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Seit Juni 2025 ist der Tarif in Katalonien progressiv und wird stufenweise angewandt:
- Bis 600.000 €: 10 %
- Von 600.000 € bis 900.000 €: 11 %
- Von 900.000 € bis 1.500.000 €: 12 %
- Über 1.500.000 €: 13 %
Beispiel: Bei einer Immobilie für 250.000 € beträgt die ITP 25.000 €.
Ermäßigter Satz von 5 %
Ein ermäßigter Satz von 5 % gilt, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz kaufen und eines dieser Profile erfüllen: höchstens 35 Jahre alt, kinderreiche Familie, Alleinerziehende, Behinderung von 65 % oder mehr oder Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt. Die Grenze ist eine Bemessungsgrundlage von 36.000 € in Ihrer letzten Einkommensteuererklärung (allgemeine plus Sparbasis, abzüglich persönlicher und familiärer Freibeträge); bei kinderreichen Familien und Alleinerziehenden steigt sie um 14.000 € für jedes Kind über dem gesetzlichen Minimum. Sie müssen innerhalb von 12 Monaten einziehen und die Immobilie drei Jahre lang als Hauptwohnsitz behalten, und der ermäßigte Satz ist vorläufig: Erfüllen Sie die Voraussetzungen nicht mehr, ist eine ergänzende Erklärung zum allgemeinen Satz fällig. Ermäßigte Sätze gibt es außerdem für ländliche Gemeinden und die dortige Sanierung.
Auf welchen Wert Sie zahlen, und der Satz von 20 %
Die ITP wird nicht allein auf den Preis berechnet: Die Bemessungsgrundlage ist der höchste Wert aus Katasterreferenzwert, erklärtem Wert und vereinbartem Preis. Wenn Sie meinen, der Referenzwert benachteiligt Sie, können Sie bei der katalanischen Steuerbehörde die Berichtigung der Selbstveranlagung beantragen.
Seit dem 27. Juni 2025 gilt ein Satz von 20 %, wenn der Käufer ein Großeigentümer ist (mehr als 10 städtische Wohnimmobilien in Katalonien, eine Definition, die sich 2026 geändert hat), mit Ausnahmen, etwa wenn die Wohnung drei Jahre lang der Hauptwohnsitz des Käufers wird. Falls das auf Sie zutrifft, prüfen Sie zuerst die Website der ATC.
Neubau: Mehrwertsteuer und AJD
Wenn Sie vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine ITP. Sie zahlen Mehrwertsteuer (IVA; grundsätzlich 10 % auf Wohnraum) und die Stempelsteuer (AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), die in Katalonien 1,5 % beträgt.
Weitere Kosten
Zusätzlich zu den Steuern rechnen Sie mit:
- Notar: die Beurkundung des Kaufvertrags (escritura).
- Grundbuchamt: die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen.
- Gestoría (Verwaltungsdienstleister): die Abwicklung der Steuerzahlung und der Eintragung.
- Wertgutachten, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen.
Die Beträge hängen vom Einzelfall ab; deshalb können Sie sie im Rechner mit den Zahlen Ihres tatsächlichen Budgets anpassen.
Kosten berechnen
Mit dem Rechner für Kaufnebenkosten in Katalonien erhalten Sie eine Schätzung des Gesamtbetrags und dessen, was Sie ansparen müssen. Wenn Sie Ihren konkreten Fall prüfen möchten, schreiben Sie mir per WhatsApp.
Die Vorschriften können sich ändern, oft per Dekret-Gesetz: Bestätigen Sie sie immer bei der katalanischen Steuerbehörde (Agència Tributària de Catalunya) oder Ihrem Steuerberater.