Kosten und Formalitäten beim Immobilienverkauf in Spanien 2026
Verkäufer unterschätzen die Nebenkosten beim Verkauf einer spanischen Immobilie im Schnitt um zwei bis drei Prozentpunkte. Die Zahl, über die verhandelt wird, der vereinbarte Verkaufspreis, ist fast nie die Zahl, die auf dem Konto des Verkäufers ankommt. Zwischen Maklerprovision, Energieausweis, Verlängerung der Cédula, Plusvalía municipal, 3 %-Quellensteuer, Hypothekenablösung, Gestoría, Anwalt, Übersetzer, Kurierkosten, Devisen-Spread und dem unvermeidlichen Problem in letzter Minute beim Grundbuch liegen die gesamten Verkäuferkosten bei einer typischen Küstenvilla an der Costa Brava zwischen 4 % und 8 % des Verkaufspreises. Dieser Leitfaden für 2026 führt jeden Posten einzeln auf: was er kostet, wer ihn zahlt, wann er fällig wird und wie Sie die Gesamtsumme am unteren Ende dieser Spanne halten.
- 4–8 % Gesamtkosten des Verkäufers (Costa Brava 2026) Quelle: interne SAFTI-Daten
- 80–250 € Kosten des Energieausweises (CEE) Quelle: Katalonien 2026
- 30–90 Tage Durchschnittliche Vorbereitungszeit vor dem Inserat Quelle: interne SAFTI-Daten
1. Was der Verkäufer tatsächlich zahlt: die vollständige Liste
Ein Immobilienverkauf in Spanien bedeutet in der Praxis, dass am Tisch des Notars sieben oder acht kleine Rechnungen auf einmal beglichen werden. Die folgende Liste umfasst alles, was ein Verkäufer in Katalonien 2026 in seiner Abrechnung erwarten sollte. Andere autonome Gemeinschaften weichen in den Einzelheiten ab, folgen aber derselben groben Struktur.
- Maklerprovision: in der Regel 3–5 % des Verkaufspreises zuzüglich 21 % IVA (Mehrwertsteuer). Agenturen internationaler Netzwerke mit mehrsprachigem Marketing liegen eher am oberen Ende dieser Spanne, lokale Ein-Büro-Agenturen eher am unteren. Sie wird verhandelt und ist nicht festgelegt.
- Energieausweis (CEE): 80–250 € (Marktpreis), zehn Jahre gültig (fünf bei Klasse G). Er ist Pflicht, um eine Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten; ein Verkauf ohne Ausweis ist ein Verstoß.
- Cédula de habitabilidad (Wohnbarkeitsbescheinigung): Die Gebühr der Generalitat beträgt 20,45 € (30 % Nachlass bei Online-Antrag), dazu kommt das Honorar des Technikers, das variiert. Die Cédula für den Zweitbezug, der übliche Fall beim Weiterverkauf, gilt 15 Jahre; die für den Erstbezug eines Neubaus 25 Jahre. In Katalonien ist sie Voraussetzung, um eine Wohnung zu verkaufen.
- Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer): stark schwankend je nach Katasterwert des Grundstücks und Haltedauer. Bei einer Villa an der Costa Brava, die 10–20 Jahre gehalten wurde, typischerweise 1.500–20.000 €.
- Kapitalertragsteuer: 19 % auf den Nettogewinn für jeden nichtansässigen Verkäufer, unabhängig vom Wohnsitzland. Die 3 %-Quellensteuer beim Notar ist eine Vorauszahlung darauf.
- Hypothekenablösung: Ablösegebühr der Bank (oft 300–900 €), Notarkosten für die Löschungsurkunde (300–500 €), Grundbuchgebühr (80–200 €) und Gestoría-Honorar (150–300 €), wenn sie beauftragt wird.
- Anwaltshonorar: in der Regel 0,5–1 % des Verkaufspreises zuzüglich IVA für einen Immobilienanwalt, der den Verkauf von der Arras-Vereinbarung bis zum Modelo 210 komplett betreut.
- Beglaubigte Übersetzungen und Vollmacht: 300–800 €, je nach Zahl der Dokumente und Sprachkombination.
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: 30–80 €; sie bestätigt, dass Sie mit den Beiträgen auf dem Laufenden sind.
- Devisen-Spread bei der Rücküberweisung des Erlöses: 0,5–4 %, je nachdem, ob Sie einen spezialisierten Broker oder eine spanische Filialbank nutzen. Bei einem Verkauf über 1 Mio. € sind das 5.000–40.000 €.
„Verkäufer, die mit bereits geordneten Unterlagen ins Inserat gehen, schließen 4 bis 8 Wochen schneller ab als andere. Dieser Zeitunterschied zeigt sich direkt im Endpreis.“
2. Die Maklerprovision: was Sie wirklich zahlen sollten
In Katalonien liegen die Provisionen zu Lasten des Verkäufers 2026 in zwei Bandbreiten. Lokale Ein-Büro-Agenturen verlangen meist 3 % + IVA und bieten Marketing in der Landessprache, Präsenz auf Idealista und Fotocasa sowie Besichtigungen durch den Büroinhaber oder ein bis zwei Mitarbeiter. Agenturen internationaler Netzwerke (SAFTI, Engel & Völkers, Lucas Fox, Idealista Premium) verlangen meist 4–5 % + IVA und liefern dafür Marketing auf Französisch, Deutsch, Englisch und Niederländisch auf den jeweiligen nationalen Portalen, professionelle Fotos mit Drohnenaufnahmen, 360°-Rundgänge, die beglaubigte Übersetzung des Inserats in drei Sprachen und ein Empfehlungssystem im Netzwerk, das die Immobilie Kollegen mit aktiven Kaufinteressenten in anderen Regionen vorstellt.
Die richtige Wahl hängt vom Käuferprofil ab. Eine Binnenland-Wohnung für 200.000 €, die an eine katalanische Familie geht, profitiert nicht von internationalem Marketing und sollte es nicht bezahlen. Bei einer Küstenvilla für 1,2 Mio. €, bei der 60 % der vergleichbaren Käufer der Vergangenheit aus dem Ausland kamen, holt man die höhere Provision fast immer über einen höheren Abschlusspreis und eine schnellere Abwicklung wieder herein. Entscheiden sollten Sie anhand der tatsächlichen Nationalitäten der Käufer, die in den letzten 24 Monaten in diesem Mikromarkt abgeschlossen haben, und nicht nach einer allgemeinen Vorliebe.
Eine Falle: Doppelvertretung und „Pocket Listings“, bei denen ein einziger Makler Verkäufer und Käufer vertritt und ein Interesse daran hat, schnell abzuschließen, statt den Preis des Verkäufers zu maximieren. In Spanien ist das legal, schafft aber einen echten Interessenkonflikt. Verkäufer sollten auf Exklusivität mit einem Makler bestehen, der ausschließlich für sie arbeitet, mit einem schriftlichen Marketingplan und regelmäßigen Berichten über Portalaufrufe, gespeicherte Inserate und die Quote von Besichtigungen zu Angeboten.
3. Energieausweis und Cédula: die Pflichtdokumente
In Katalonien müssen zwei Dokumente vorliegen, bevor eine Immobilie rechtmäßig inseriert und verkauft werden kann: der Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) und die Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad).
Den CEE stellt ein qualifizierter Techniker (Architekt, Ingenieur oder Arquitecto técnico) nach einer Besichtigung aus. Die Bewertung reicht von A (am effizientesten) bis G (am wenigsten effizient). Die Kosten sind moderat (80–250 € für eine Wohnung, 150–400 € für eine Villa), und der Ausweis ist zehn Jahre gültig (fünf bei Klasse G). Da nordeuropäische Banken 2026 Berichten der Branche zufolge ihre Kriterien für energetisch schwache Immobilien (E, F, G) verschärfen und die Frist zur Umsetzung der neu gefassten EU-Gebäuderichtlinie bereits abgelaufen ist, wird die Energieklasse selbst zu einer Preisvariablen: Eine bescheidene Investition vor dem Inserat in Dämmung, Verglasung oder Solaranlage kann den Ausweis um eine ganze Klasse verbessern und beim Angebot ein Finanzierungshindernis beseitigen.
Die Cédula bestätigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt (Raumhöhe, Belüftung, Mindestgröße der Räume, Zugang zu Trinkwasser). Die Cédula für den Zweitbezug, der übliche Fall beim Weiterverkauf, ist 15 Jahre gültig; die für den Erstbezug eines Neubaus 25 Jahre. Für eine neue kommt ein Techniker vorbei, und der Antrag geht an die Generalitat, die 30 Werktage Zeit hat, ihn zu bearbeiten. Eine gültige Cédula ist in Katalonien Voraussetzung, um die Wohnung zu verkaufen. Planen Sie 4–6 Wochen ein, wenn Sie eine neue brauchen.
4. Anwalt oder Gestoría: wer macht was
Ausländische Verkäufer verwechseln oft die Rollen von Abogado (Anwalt), Gestor (Verwaltungsdienstleister) und Notar. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der die Urkunde beurkundet und prüft, dass die Parteien geschäftsfähig sind. Er ist nicht Ihr Vertreter. Der Anwalt vertritt die Interessen des Verkäufers: Er entwirft und verhandelt den Arras-Vertrag, prüft die Finanzierungsfähigkeit des Käufers, organisiert die Vollmacht, bestätigt, dass die Immobilie lastenfrei ist, begleitet den Notartermin und reicht nach dem Verkauf das Modelo 210 ein. Der Gestor erledigt die Verwaltungsarbeiten: Grundbuchabfragen, Plusvalía-Erklärungen, Hypothekenlöschungen, Verlängerungen der NIE.
Für einen nicht ansässigen Verkäufer einer Immobilie über 400.000 € ist ein Immobilienanwalt mit Komplettservice für 0,5–1 % des Verkaufspreises die richtige Lösung. Der Anwalt vergibt die Gestoría-Arbeit meist an Dritte und stellt dem Verkäufer eine einzige Sammelrechnung. Bei kleineren Transaktionen kann man 1.500–3.000 € sparen, indem man direkt eine Gestoría beauftragt und den Anwalt nur für die Prüfung des Arras-Vertrags hinzuzieht, ohne nennenswertes zusätzliches Risiko.
5. Der Arras-Vertrag: die erste echte Verpflichtung
Der Arras-Vertrag (arras penitenciales) ist die übliche Reservierungsvereinbarung zwischen angenommenem Angebot und Notartermin. Der Käufer zahlt eine Anzahlung von 10 % (bei manchen privaten Verkäufen 5 %), die vom Anwalt des Verkäufers oder direkt vom Verkäufer verwahrt wird. Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer die 10 %. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte, also die 10 % zurück und einen gleich hohen Betrag als Schadenersatz. Diese Symmetrie sorgt bei beiden Parteien bemerkenswert wirksam für Konzentration.
Der Arras-Vertrag sollte mindestens enthalten: den vereinbarten Verkaufspreis, den Notartermin (in der Regel 60–90 Tage nach Unterzeichnung der Arras), die genaue Bezeichnung der Immobilie (Urkundenreferenz, Katasterreferenz, Grundbuch-Eintragsnummer), das Inventar der mitverkauften Möbel oder Einbauten, die Übergabebedingungen (leer, besenrein, mit welchen Anschlüssen), die Bankverbindung für die Restzahlung und die Folgen des Rücktritts jeder Partei. Ein schwacher Arras-Vertrag auf Basis einer aus einem Forum heruntergeladenen Vorlage ist eine wiederkehrende Streitquelle; ein sauber entworfener verhindert 90 % der vermeidbaren Probleme beim Notar.
6. Eine bestehende Hypothek ablösen: die versteckte Steuer
Ist die Immobilie beim Verkauf noch mit einer Hypothek belastet, hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten. Der Käufer kann die bestehende Hypothek übernehmen (Subrogation), was 2026 selten ist, weil Käufer in der Regel ihre eigene Finanzierung zu besseren Konditionen organisieren als der Verkäufer Jahre zuvor. Oder, häufiger, der Verkäufer löst die Hypothek am Notartisch mit dem Verkaufserlös ab.
Die Ablösung umfasst vier Kostenpunkte: die Ablösegebühr der Bank (meist 300–900 €, manchmal ein Prozentsatz der Restschuld), die Notargebühr für die Löschungsurkunde (300–500 €), die Grundbuchgebühr für die Löschung der Hypothekeneintragung (80–200 €) und das Honorar der Gestoría für die Abwicklung (150–300 €). Insgesamt in der Regel 800–2.000 €. Außerdem braucht die Bank 5–10 Werktage, um das endgültige Ablöseschreiben (certificado de cancelación económica) auszustellen: Beginnen Sie damit, sobald die Arras unterzeichnet sind, nicht erst in der Woche vor dem Notartermin.
7. Die versteckten Kosten, die Verkäufer vergessen
Neben den offensichtlichen Posten überraschen immer wieder mehrere kleinere Kosten:
- Anteilige IBI: Die jährliche kommunale Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar Eigentümer ist. Der Käufer erstattet dem Verkäufer meist den Teil des Jahres nach dem Verkaufsdatum, aber das wird verhandelt und ist nicht automatisch.
- Anteilige Gemeinschaftskosten: dasselbe Prinzip. Der Verkäufer zahlt bis zum Notartermin, der Käufer übernimmt ab der nächsten Abrechnung.
- Abmeldung und Wiederanmeldung der Anschlüsse: Wasser, Strom, Gas und Internet. Der Verkäufer kündigt in seinem Namen, der Käufer meldet in seinem neu an. Oft 50–150 € je Anschluss an Abmelde- und Anmeldegebühren.
- Endreinigung und Schlüsselübergabe: 200–800 € je nach Größe der Immobilie; manchmal als vertragliche Pflicht in den Arras vereinbart.
- Abtransport und Entsorgung der Möbel: leicht 1.000–4.000 € bei einer möblierten Küstenvilla, mehr bei internationalem Versand.
- Verlängerung der NIE, wenn die NIE des Verkäufers abgelaufen ist (NIE laufen formal nicht ab, aber das Zertifikat hat eine Gültigkeitsdauer, und Banken und Notare verlangen manchmal ein aktuelles).
- Unterhalt des Bankkontos: Lassen Sie das spanische Konto nach dem Verkauf mindestens 18 Monate geöffnet, um eine eventuelle Erstattung aus dem Modelo 210 zu erhalten. Monatliche Kontoführungsgebühren von 5–15 € sind ein kleiner Preis für eine mögliche Erstattung von über 5.000 €.
8. Der 12-Wochen-Zeitplan für die Unterlagen
Ein gut geführter Verkaufsprozess beginnt 12 Wochen vor dem geplanten Inseratsdatum. Das enthält jedes Zeitfenster:
- Wochen 1–2: Aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) beim Grundbuchamt bestellen; bestätigen, dass keine Belastungen, Pfändungen oder offenen Rechtsansprüche bestehen.
- Wochen 2–4: Energieausweis beauftragen, Cédula bei Bedarf verlängern, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft anfordern, Rechnungen über wertsteigernde Maßnahmen zusammentragen.
- Wochen 4–6: Makler treffen, Bewertung, Marketingplan und Provision vereinbaren, professionelle Fotos und (wenn das Budget es zulässt) Drohnenaufnahmen und einen 360°-Rundgang beauftragen.
- Wochen 6–8: Vollmacht beim Konsulat oder mit Apostille ausstellen; bestätigen, dass das spanische Bankkonto geöffnet und einsatzbereit ist; den Anwalt beauftragen.
- Wochen 8–10: Immobilie für Besichtigungen vorbereiten (aufräumen, entpersonalisieren, kleine Reparaturen); den Inseratstext in den Zielsprachen bestätigen.
- Wochen 10–12: Das Inserat gleichzeitig auf allen gewählten Portalen, in allen gewählten Sprachen und mit vollständigem Bildmaterial online stellen. In den ersten drei Wochen des aktiven Inserats entstehen 70 % der qualifizierten Besichtigungen, die die Immobilie je erzielen wird.
9. Wie das Netto nach allem wirklich aussieht
Ein Rechenbeispiel für eine Küstenvilla in Begur, die 2026 für 1.150.000 € an einen französischen Käufer verkauft wird, wobei der Verkäufer im Vereinigten Königreich lebt:
- Verkaufspreis: 1.150.000 €
- Maklerprovision 4 % + IVA: 55.660 €
- Energieausweis + Verlängerung der Cédula: 450 €
- Anwalt 0,75 % + IVA: 10.432 €
- Hypothekenablösung (180.000 € offen): Ablösebetrag plus 1.600 € Ablösekosten
- Plusvalía municipal (objektive Methode, 15 Jahre Haltedauer): 6.800 €
- 3 %-Quellensteuer an die AEAT: 34.500 €
- Devisen-Spread bei der Rücküberweisung von 850.000 € netto in GBP über einen spezialisierten Broker (0,4 %): 3.400 €
Der Erlös, den der Verkäufer beim Notar erhält, vor der Abrechnung der Kapitalertragsteuer, beträgt rund 861.000 € (1.150.000 € abzüglich 180.000 € Hypothekenablösung, abzüglich Maklerprovision, Energieausweis und Cédula, Anwalt, Ablösekosten, Plusvalía und der 3 %-Quellensteuer). Die einbehaltenen 34.500 € gehen nicht verloren: Die AEAT hält sie als Vorauszahlung. Der Verkäufer schuldet am Ende 19 % Kapitalertragsteuer auf den Nettogewinn im Modelo 210; beträgt der Gewinn nach Abzügen 350.000 €, ergibt das eine Steuerschuld von 66.500 €. Die bereits einbehaltenen 34.500 € senken den noch fälligen Betrag auf 32.000 €, zahlbar bei Einreichung des Modelo 210.
Netto auf dem britischen Konto des Verkäufers bleiben nach allen spanischen Steuern und Kosten rund 825.200 € der 1.150.000 € Verkaufspreis, etwa 71,8 % (die 861.000 € vom Notar, abzüglich der 32.000 € Steuerrestbetrag, abzüglich des Devisen-Spreads von 3.400 €). Die Gesamtkosten betragen grob 6,8 % vor der Kapitalertragsteuer, zuzüglich der Steuer selbst. Diese Rechnung sollte jeder ernsthafte Verkäufer schriftlich aufstellen, bevor er den Maklervertrag unterschreibt.
Schlussgedanke
Die Kosten des Verkäufers sind in Spanien hoch, aber vorhersehbar. Jeder Posten ist dokumentiert, jede Frist veröffentlicht, jedes Honorar im jeweiligen Zeitfenster verhandelbar. Verkäufer, die den Verkauf als Projekt behandeln, mit einem 12-Wochen-Zeitplan, einem schriftlichen Marketingplan, einem professionellen Anwalt und einer Nettoerlös-Rechnung vor jeder Unterschrift, schließen regelmäßig am oberen Ende der erzielbaren Preisspanne ab und vermeiden die späten Überraschungen, die den Unterschied auffressen. Die Arbeit ist nicht glamourös. Der Lohn ist die größte einzelne Finanztransaktion, die die meisten ausländischen Eigentümer je auf spanischem Boden tätigen. Behandeln Sie sie auch so.
Häufige Fragen
Was kostet der Verkauf einer Immobilie in Katalonien?
Die gesamten Verkäuferkosten liegen bei einer typischen Transaktion an der Costa Brava vor der Kapitalertragsteuer zwischen 4 % und 8 % des Verkaufspreises. Die Hauptposten sind die Maklerprovision von 3–5 %, die Plusvalía municipal, der Anwalt mit 0,5–1 %, die Hypothekenablösung mit 800–2.000 € und der Devisen-Spread bei der Rücküberweisung des Erlöses.
Brauche ich einen Anwalt oder reicht eine Gestoría für den Verkauf?
Für nicht ansässige Verkäufer ab 400.000 € ist ein Immobilienanwalt mit Komplettservice für 0,5–1 % die richtige Lösung: Er verhandelt die Arras, begleitet den Notartermin, kümmert sich um die Vollmacht und reicht das Modelo 210 ein. Bei kleineren Transaktionen kann eine Gestoría plus ein nur für die Arras-Prüfung beauftragter Anwalt 1.500–3.000 € sparen.
Wie lange vor dem Inserat sollte ich mit den Unterlagen beginnen?
Zwölf Wochen. Das deckt den Grundbuchauszug, den Energieausweis, die Verlängerung der Cédula, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die Rechnungen über wertsteigernde Maßnahmen, die Vollmacht beim Konsulat, die Beauftragung des Anwalts, professionelle Fotos und den mehrsprachigen Start des Inserats ab, in der Reihenfolge, in der sie anfallen.
Warum ist der Devisen-Spread so wichtig?
Eine spanische Filialbank, die 1 Mio. € in GBP, CHF oder USD umtauscht, verlangt meist 2–4 % über dem Interbankenkurs, also 20.000–40.000 € je Million. Ein spezialisierter Devisenbroker (Wise, Currencies Direct, OFX, Moneycorp) drückt das auf unter 0,5 %. Bei einem großen Verkauf ist das der größte vermeidbare Posten, den der Verkäufer selbst in der Hand hat.
Kann der Käufer meine bestehende Hypothek übernehmen?
Rechtlich ja, über die Subrogation, aber 2026 ist das selten, weil Käufer meist ihre eigene Finanzierung zu besseren Konditionen organisieren als der Verkäufer Jahre zuvor. Bei den meisten Verkäufen wird die bestehende Hypothek beim Notar mit dem Verkaufserlös abgelöst; die Ablösekosten betragen insgesamt 800–2.000 €.
Vertiefungen dieser Serie
Unterlagen
Energieausweis (CEE) für den Verkauf in Spanien
Der CEE ist gesetzlich vorgeschrieben, um zu inserieren und beim Notar zu unterschreiben. Kosten, Gültigkeit, wer ihn ausstellt, die Klassen A bis G, die Käufer tatsächlich lesen, und die Bußgelder von 300–6.000 € für den Verkauf ohne Ausweis.
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Unterlagen
Cédula de habitabilidad in Katalonien: Kosten, Verlängerung, wer sie braucht
Katalonien verlangt beim Notar eine gültige Cédula. Die Gültigkeitsfristen von 25 Jahren (Erstbezug, Neubau) und 15 Jahren (Zweitbezug), das Verlängerungsverfahren, die Kosten und der Umgang mit einem Gebäude, das die Prüfung nicht besteht.
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Eine spanische Hypothek beim Notar ablösen: Kosten und Zeitplan
Wie die Ablösung beim Notar abläuft, die Löschungsurkunde, die Freigabe im Grundbuch, die Gestoría-Honorare und warum die 800–2.000 € vom Verkäufer getragen werden, obwohl das Darlehen mit dem Verkaufserlös getilgt wird.
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Maklerprovisionen an der Costa Brava: was 2026 üblich ist
Die Spanne von 3–5 %, warum Luxusinserate an der Küste höher liegen als im Binnenland, Alleinauftrag gegenüber offenem Auftrag, das Problem der Verwässerung bei mehreren Agenturen und wo das internationale Netzwerk von SAFTI die Rechnung verändert.
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Verkaufserlös zurückführen: Devisen-Spread, Wise oder Banküberweisung
Der größte vermeidbare Posten beim Verkauf durch Nichtansässige. Der Spread der Bank gegenüber einem spezialisierten Broker (Wise, Currencies Direct, OFX, Moneycorp) und die Strategie der geteilten Überweisungen.
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Grundbuchauszug, Urkunde und IBI: die Dokumentenmappe, die Käufer verlangen
Acht Dokumente, die der Anwalt des Käufers innerhalb von 48 Stunden nach einem angenommenen Angebot anfordert. Was jedes zeigt, wie man es bekommt, Gültigkeitsfristen und in welcher Reihenfolge man sie zusammenträgt.
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